解決事例・コラム

１　放置された隣地が引き起こすリスク

隣接する土地・建物の所有者が不明であったり、所有者が長年放置していたりする場合、さまざまな形で周囲に被害が及ぶ可能性があります。土地であれば、草木が繁茂して隣地に越境したり、大きく成長した樹木が倒木・落枝を起こして隣地の建物や人に被害を及ぼしたりするおそれがあります。また、放置された土地にごみや廃材等の不法投棄物が積み重なり、悪臭や害虫の発生、景観の悪化といった問題を引き起こすこともあります。建物であれば、老朽化が進んでいるにもかかわらず修繕がなされないまま放置され、倒壊のおそれが生じている場合もあります。

こうしたリスクは、直接的な倒木・倒壊という被害に至らない場合でも、長年にわたる草木の繁茂や不法投棄物の堆積、建物の老朽化によって、隣接する土地・建物の資産価値や生活環境が徐々に損なわれていく可能性もあります。所有者が明確であれば話し合いや是正の申入れによって軽減できる場合がありますが、所有者が不明であったり連絡が取れなかったりする場合には、対応の糸口をつかむこと自体が難しくなります。

２　「私有地には介入できない」と言われてしまう理由

土地の所有権は所有者本人に帰属するものであり、その管理方法は原則として所有者の自由に委ねられています。そのため、行政機関であっても、他人の土地に無断で立ち入って樹木を伐採したり、所有者に対して強制的に対応を求めたりすることは、原則としてできません。市区町村の窓口で「私有地には介入できない、手紙を送ることはできる」といった案内にとどまるのは、こうした所有権の原則があるためと考えられます。

もっとも、これは「行政が何もできない」という意味ではなく、あくまで強制的な介入の手段が限られているという意味です。所有者への連絡の仲介や、一定の要件のもとでの行政代執行など、行政が対応できる範囲は事案によって異なります。ただし、いずれの対応も所有者の協力や一定の法的手続を前提とするため、所有者と連絡が取れない状態が続く限り、実効性のある対応にはつながりにくいのが実情です。

３　所有者不明土地・建物管理命令制度とは

こうした所有者不明の土地・建物に対応するための制度として、民法264条の2裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人（第四項に規定する所有者不明土地管理人をいう。以下同じ。）による管理を命ずる処分（以下「所有者不明土地管理命令」という。）をすることができる。 ２　所有者不明土地管理命令の効力は、当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地（共有持分を対象として所有者不明土地管理命令が発せられた場合にあっては、共有物である土地）にある動産（当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地の所有者又は共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及ぶ。 ３　所有者不明土地管理命令は、所有者不明土地管理命令が発せられた後に当該所有者不明土地管理命令が取り消された場合において、当該所有者不明土地管理命令の対象とされた土地又は共有持分及び当該所有者不明土地管理命令の効力が及ぶ動産の管理、処分その他の事由により所有者不明土地管理人が得た財産について、必要があると認めるときも、することができる。 ４　裁判所は、所有者不明土地管理命令をする場合には、当該所有者不明土地管理命令において、所有者不明土地管理人を選任しなければならない。以下に、所有者不明土地・建物管理命令の制度が設けられています。これは、不動産の所有者を知ることができない場合や、所有者の所在を知ることができない場合に、利害関係人からの申立てにより、地方裁判所が管理人を選任し、管理人にその不動産の管理を委ねる手続です。

管理人による管理の内容としては、草木の剪定や不法投棄物の処分、倒壊のおそれがある建物の解体など、対象不動産の効率的かつ適切な管理、円滑・適正な利用を図るための対応が想定されています。今回のように、隣地に生えた樹木が危険な状態にあるものの、所有者と連絡が取れず対応してもらえないという場合には、この制度の活用が選択肢の一つになり得ます。

４　申立てができるのはどのような人か（利害関係人）

所有者不明土地・建物管理命令の申立てをすることができるのは、対象となる不動産の管理に関して利害関係を有する人です。具体的にどのような人が該当するかは個別の事案に応じて裁判所が判断しますが、例えば、所有者不明の土地・建物が適切に管理されないことで不利益を被るおそれのある隣接地の所有者や、購入計画が具体化している民間の購入希望者などが利害関係人に当たり得ると考えられます。

５　申立ての要件（３つの要件）

所有者不明土地・建物管理命令の申立てが認められるためには、大きく分けて次の３つの要件を満たす必要があると考えられています。

要件②について、具体的には、不動産登記記録上の住所を手掛かりに、住民票や戸籍・除籍・改製原戸籍等の調査を行ったうえで、判明している住所について郵便による調査や現地での聞き取り調査などを行うことが一般的に求められます。

６　手続きの流れ

７　費用はどのくらいかかるか

所有者不明土地・建物管理命令の申立てには、主に次のような費用が必要になる可能性があります。

これらに加え、官報公告費用、樹木の剪定等の管理のための費用、管理人の報酬などに充てられる予納金が必要です。予納金の具体的な金額は、事案の内容や管理業務の期間等により裁判所が判断するため、あらかじめ確定的な金額を示すことは難しい性質のものです。

８　管理命令だけでは解決しない問題――既発生の損害への対応

所有者不明土地・建物管理命令は、あくまで対象となる土地・建物について、今後の適切な管理を実現するための制度です。そのため、この制度の申立てが認められたとしても、既に発生してしまった伐採費用や修繕費用等の損害について、当然に賠償を受けられるわけではありません。

こうした既発生の損害については、所有者に対する不法行為に基づく損害賠償請求や、緊急性を要してやむを得ず対応した場合の事務管理に基づく費用償還請求など、別途の法的構成を検討する必要がある場合があります。なお、不法行為に基づく損害賠償請求権には消滅時効があり、損害及び加害者を知った時から一定期間が経過すると時効により請求が困難になる可能性があるため、早めに検討を進めることが望ましいと考えられます。

９　ご相談事例に見る対応の流れ

ここで、当事務所にお寄せいただいたご相談を、個人が特定されないよう一般化したうえでご紹介します。

あるご家庭では、病気療養中で実家に一人でお住まいのご家族がいらっしゃいましたが、実家の裏手にある所有者不明の山林から樹木が倒れ、屋根に倒れかかりそうになるという事案が発生しました。幸い直撃は免れたものの、放置すればいつ人的被害につながってもおかしくない状況であったため、やむを得ず業者を手配して伐採を行いました。実は、同じ土地の樹木が過去にも倒れて実家の建物に被害を与えたことがあり、その際にご家族が登記情報をもとに所有者の住所を訪ねたものの、既にそこには居住しておらず、対応の糸口をつかめないままとなっていました。

今回の件を受けて役所に相談したところ、「私有地には介入できない、手紙を送ることはできる」との回答にとどまり、実効性のある対応にはつながりませんでした。

このようなケースでは、次のような対応を組み合わせて検討することが考えられます。

10　まとめ

所有者不明土地からの倒木等のリスクに直面した場合、役所への相談だけでは解決に至らないことが少なくありません。所有者の所在調査を尽くしたうえで、所有者不明土地・建物管理命令の申立てを検討し、あわせて既発生の損害については損害賠償請求等の別途の対応を組み合わせて検討することが重要になると考えられます。

所有者不明の土地・建物にお悩みの方へ

隣地の管理不全や所有者不明の土地・建物への対応でお困りの場合は、所在調査の方針から申立ての要否、既発生の損害への対応まで、状況に応じたご提案が可能です。まずはお気軽にご相談ください。

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