賃料を見直すメリットと収益改善のインパクト

賃料の見直しは、オーナーにとって収益改善の効果が非常に大きい取組です。たとえば、月額賃料が５万円上がるだけで年間６０万円の増収となります。利回り４％の物件であれば、約１５００万円の価値上昇に相当し、利回り３％であれば約２０００万円に相当します。

すぐに売却しない場合でも、５年で３００万円、１０年で６００万円、２０年では１２００万円以上の収益差が生じます。金利上昇局面では、適正賃料を確保することが資産価値を守るうえで重要なポイントです。

賃料増額が認められる法的仕組み（借地借家法第３２条）

賃料は、契約で定めた金額が永続するわけではありません。借地借家法第３２条により、経済事情の変化などで賃料が不相当となった場合には、貸主・借主のいずれからでも将来に向けて増額・減額を求めることが認められています。

つまり、増額請求は法的に認められた正当な権利であり、正しい手順を踏めば実現可能な制度です。

適正賃料を判断する３つの客観基準

賃料が「不相当」かどうかは主に次の３点から判断されます。

① 固定資産税などの負担増

物件に課される税金が増えた場合、賃料改定の根拠となります。課税明細を年度ごとに確認し、負担増があるか把握しておきましょう。

② 対象物件や周辺環境の価値変動

地価の上昇、周辺施設の新設などにより物件価値が上昇している場合、増額の理由になり得ます。インフレなど社会全体の経済動向も考慮されます。

③ 近隣の同種物件との賃料比較

最も重要とされる点です。類似条件の物件の募集賃料を調査し、それと比較して現在の賃料が相場より低い場合、増額が正当化されやすくなります。

賃料増額請求の進め方

弁護士に依頼した場合の一般的な進行は次のとおりです。

STEP１　内容証明郵便による正式な通知

弁護士名義の内容証明で請求内容を明確に伝えます。発送日と内容が公式に証明されるため、後の手続で非常に重要な役割を果たします。

STEP２　借主との交渉

通知後の交渉では、弁護士が窓口となることで感情的対立を避け、法的根拠に基づいた冷静な話し合いが可能になります。

STEP３　裁判所での調停

合意に至らない場合、裁判所の調停で話し合いを続けます。調停委員が双方の事情を踏まえて合意形成を支援します。

STEP４　訴訟（裁判）

調停でも決着しない場合、裁判所が最終的に適正賃料を判断します。不動産鑑定士の意見など専門資料が重視されます。

自力対応で陥りやすいトラブル

オーナーが独力で進めた場合、次のようなトラブルがよく見られます。

また、以下のような誤解もよく見られます。

弁護士に依頼するメリットと費用対効果

弁護士に依頼すると次のようなメリットがあります。

たとえば月額３万円の増額に成功すれば年間３６万円、５年で１８０万円の収益改善につながります。弁護士費用は一時的な負担ではありますが、うまく使うことで将来的なリターンを得ることができます。

まとめ

賃料増額請求は、収益向上に直結する非常に重要な手続です。法的根拠に基づき、適切な証拠を揃えて進めれば成功の可能性は高まります。一方で、交渉方法や受領の仕方を誤ると大きなリスクにつながるため、専門家に早めに相談することが大切です。

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