なぜ区分所有マンションの相続は難しいのか

マンションは「専有部分」と「共用部分」から構成され、区分所有法と管理規約に基づいて運営されます。 相続で取得した方は自動的に管理組合の一員となり、管理費や修繕積立金などの負担義務を引き継ぎます。 戸建てのように「住むか／売るか」だけでは済まず、共用部分の維持という共同責任があるため、放置が許されにくいのです。 住む予定がなく売却も進まない状況だと、費用負担だけが積み上がっていきます。

放置するとどうなる？現実に起きるトラブル

管理費や修繕積立金の滞納が続くと、管理組合からの督促に加え、遅延損害金の負担が生じます。 さらに長期化すれば、管理組合が訴訟を経て強制執行を申し立て、例外的に競売に至るケースもあります。 競売には厳しい要件があるものの、認められた事例もあり、軽視は禁物です。

また、空き家化は防犯・衛生・水漏れ等のリスクを高め、近隣トラブルの火種にもなります。 区分所有では一人の放置が全体の管理に波及しやすく、建物全体の資産価値の下落にもつながりかねません。 相続人同士でも「誰が費用を払うか」「売却か賃貸か」で意見が割れ、時間の経過とともに処分は難しくなります。

なぜ生前の処分や対策が重要なのか

所有者が生前に方針を決めておけば、残されたご家族は迷わずに済みます。 具体的には、売却して現金化する、特定の相続人に承継させる内容の遺言を用意する、 費用負担の見通しを踏まえて早めに整理する、といった選択肢が考えられます。 準備があるだけで、突然の相続に伴う混乱や経済的・心理的負担を大幅に減らせます。

実際に多いケースとその解決策

よくあるのは、相続人が複数いて誰も住まないため売却を希望するものの、すぐに買い手がつかず管理費が重荷になるケースです。 反対に、相続人の一人が居住を希望し、他の相続人は換価を希望することもあります。 この場合は、居住希望者がほかの相続人に代償金を支払う方法が候補ですが、資金手当てのめどが立たないと進みません。 いずれも、生前の方針決定（承継先の明示・現金化の合意）で回避しやすくなります。

遺言・生前贈与の注意点（遺留分・税務・登記義務化）

遺言でマンションの承継先を明示すれば、遺産分割協議を経ずに相続登記まで進めやすくなります。 ただし、配偶者や子の遺留分を侵害すると金銭請求の対象となり得ます。 内容・書式の不備は無効のリスクがあるため、公正証書遺言の活用や専門家のチェックを推奨します。

生前贈与は意思どおりに承継先を定めやすい一方で、贈与税・登録免許税・不動産取得税等の負担が生じます。 近年の税制改正の影響も踏まえ、相続税・贈与税の取り扱いは事前に税理士へ確認するのが安心です。 名義変更後の管理費等の負担主体も変わるため、管理組合への連絡・手続も忘れないようにしましょう。

なお、2024年4月1日以降、相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内に申請が必要です。 申請を怠ると過料の可能性があるため、承継後は速やかに登記を行ってください。

弁護士に相談するメリット

不動産会社は売却・賃貸の実務に強い一方、相続人間の権利関係の整理や調停・訴訟対応は弁護士の領域です。 弁護士は、遺言・贈与の法的有効性の確認、遺留分や共有の整理、代償分割・換価分割の設計、管理費滞納への法的対応などを総合的にサポートします。 交渉・調停・訴訟まで一貫対応できるため、法的リスクを見落とさず、最短距離での解決が期待できます。

まとめ

区分所有マンションは、共用部分の維持や費用負担が前提となるため、相続や処分を放置すると負担と対立が増幅しがちです。 だからこそ、生前に方針を固める、遺言や贈与を活用する、承継後は登記・管理手続きを迅速に進める――この流れが要点です。 個別事情で解決策は変わります。迷った時は早めに専門家へ相談し、最適解を見つけましょう。

※本記事は一般的な解説です。個別の事情により結論は異なります。具体的な対応は専門家にご相談ください。